Le nouveau diagnostic de performance énergétique, une incitation à faire plus de travaux
Avec quelque 4,8 millions de passoires énergétiques, le parc de logements français a besoin de rénovations. Entre carotte et bâton, l’État de tous les moyens pour inciter les propriétaires à entreprendre des travaux. La réforme du diagnostic de performance énergétique, ou DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, s’inscrit dans cette stratégie.
Une évaluation complète
Si l’affichage du DPE est obligatoire depuis 2006 pour toute vente immobilière, et depuis 2007 pour les mises en location, son résultat était loin d’être toujours fiable, faute d’une méthode de calcul objective et unifiée. La nouvelle formule redresse donc le tir en supprimant la technique dite « sur facture ».
Désormais, c’est la méthode de la consommation conventionnelle, dite 3CL, qui est généralisée et renforcée. L’évaluation du diagnostiqueur s’appuie dès lors sur les caractéristiques physiques du logement que sont le bâti, le système de chauffage, l’isolation, ainsi que les huisseries (fenêtres et portes). De même, l’ensemble des postes de consommation sont pris en compte, y compris, et c’est nouveau, en matière d’éclairage et de ventilation, tandis que de nouveaux scenarii météo et phénomènes thermiques s’ajoutent à l’équation.
Outre l’obtention de l’étiquette notée de A à G, basée sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, ce diagnostic nouvelle formule comporte également une fourchette de prix estimant la facture annuelle d’énergie dès le 1er janvier 2022. Enfin, il peut faire des recommandations de travaux pour améliorer le niveau de performance de l’habitation.
L’opposabilité change la donne
En plus d’être plus complet, ce nouveau DPE devient opposable au tiers. « Auparavant, ce diagnostic était purement informatif et n’avait donc pas de conséquence s’il se révélait faux. Désormais, le diagnostiqueur doit fournir un résultat proche du zéro défaut, sans quoi le propriétaire pourra se retourner contre lui et exiger des dommages-intérêts en cas d’erreur », explique Olivier Colombet, président de Digit RE Group et porte-parole du site d’estimation immobilière Drimki.fr.
Selon le spécialiste, c’est surtout une véritable « épée de Damoclès pour les vendeurs », puisque les acquéreurs pourront se désengager du processus de vente s’ils découvrent que le diagnostic est erroné ou, pire, lancer une action en justice a posteriori pour contester le prix acquitté et demander l’indemnisation de leur préjudice.
Le calendrier force au changement
À l’heure d’envisager une vente ou la mise en location d’un logement, la question est de savoir à quel régime vous êtes soumis. Et justement, si la durée de validité du DPE reste de dix ans, elle a été raccourcie pour les anciennes versions. Les diagnostics les plus vieux (réalisés entre 2013 et 2017) ne sont valables que jusqu’à la fin 2022, alors que ceux réalisés entre 2018 et fin juin 2021 sont valides jusqu’à fin 2024. Mais, attention, toutes les annonces immobilières devront afficher les nouvelles informations du DPE (étiquette énergie, climat et estimation de la facture annuelle) dès le 1er janvier 2022.
Côté acheteurs, la vigilance est plus que jamais de mise. Le gouvernement estime ainsi que « parmi les logements que le précédent diagnostic classe au niveau C, 40 % seront reclassés B ou D » avec la nouvelle formule, tandis que « certaines habitations classées F pourront être classées E ou inversement ». Pour éviter les mauvaises surprises, il ne faut donc pas hésiter à exiger, dès à présent, de consulter le diagnostic nouvelle formule.
Des conséquences à moyen terme
Si l’ancien DPE avait peu d’impact sur le prix, la nouvelle mouture présage d’une révolution du marché immobilier, puisqu’elle n’est que la première étape du durcissement de la législation. En vertu d’un décret paru le 13 janvier 2021, il ne sera en effet plus possible de mettre en location un logement ayant une consommation de plus de 450 kWh/m2 dès 2023. De plus, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit, entre autres, l’interdiction de louer un bien classé G en 2025, F en 2028, puis E en 2034.
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Il va donc falloir faire des travaux au plus vite, sous peine de se retrouver avec un bien dévalué. Selon Olivier Colombet, un flot de logements dégradés pourraient ainsi être mis en vente par des propriétaires n’ayant ni l’envie ni l’argent pour rénover, tandis que bon nombre d’habitations sont amenées à sortir du marché locatif une fois les échéances passées. Et l’entrepreneur de conclure : « On va avoir un passage un peu compliqué dans les années à venir pour concilier cette politique d’amélioration de l’habitat et de lutte contre le réchauffement climatique, avec le manque de logements dont on souffre déjà. »